FAQ

W takiej sytuacji właściciele nieruchomości mają prawo żądać usunięcia lub przesunięcia takich urządzeń. Sąd Najwyższy potwierdził co do zasady takie uprawnienie właściciela w wyroku z dnia 6 stycznia 2005 r. (sygn. III CK 129/04). Zdaniem SN, ktoś, kto nie ma uprawnienia pozwalającego na ingerowanie w cudzą nieruchomość, a jego ingerencja spowodowała trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, nie może powoływać się dla utrzymania tego stanu rzeczy na zasady współżycia społecznego. Do właściciela muszą się dostosować wszyscy, którzy nie mają skutecznego prawa do ingerowania w jego nieruchomości. Analogiczne uprawnienia przysługują właścicielowi nieruchomości, na której znajdują się słupy energetyczne. Właściciel może również żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego wykupienia od niego gruntu na podstawie art. 231§2 Kodeksu cywilnego. Takie stanowisko potwierdził SN w precedensowym wyroku z dnia 16 lipca 2004 r. (sygn. I CK 26/04). W przedmiotowej sprawie SN uznał, że właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia nie mająca fizycznej styczności z samym gruntem, ale ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości i zmniejszająca jej wartość, może żądać przed sądem cywilnym od właściciela linii wykupienia od niego gruntu. Skoro linia energetyczna spowodowała ograniczenie w korzystaniu z działki i zmniejszenie jej wartości, to ingeruje ona we własność. Zdaniem SN jest to wystarczająca przesłanka do zastosowania w takim wypadku art. 231 K.c. W najnowszym orzeczeniu (wyrok z dnia 11 maja 2005 r.) Sąd Najwyższy potwierdził, że właścicielom gruntów należy się od przedsiębiorstw wykorzystujących te urządzenia godziwa rekompensata. Istotne jest jednak, na co również wyraźnie zwraca uwagę SN, że w takich sprawach dążyć należy do pogodzenia interesów obu stron. Właściciele nieruchomości o wartości zmniejszonej wskutek obecności wspomnianych urządzeń raczej nie mogą liczyć, że w każdej sytuacji na drodze sądowej uda się im usunąć przedsiębiorstwo przesyłowe z ich własności. SN niejednokrotnie wskazywał, że przedsiębiorstwa przesyłowe i właściciele nieruchomości muszą się zdobyć na cywilnoprawne uregulowanie spornej sytuacji prawnej np. poprzez ustanowienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem lub zawarcie umowy o charakterze zobowiązaniowym. Dopóki nie dojdzie do ustanowienia trwałego tytułu do korzystania z nieruchomości, dopóty właścicielowi należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Takie roszczenie przedawnia się z upływem 10 lat.

Od 19 maja 2000 roku przepisy uwl dopuszczają taki podział, gdy wydzielone działki gruntu spełniają wymogi działki budowlanej. Wcześniej był możliwy jedynie podział działki, na której stoi budynek i to tylko w celu wydzielenia nowej, nie zabudowanej działki oraz jej zbycia. Podział nieruchomości wspólnoty jest uzasadniony tylko wówczas gdy poszczególne nieruchomości po podziale będą mogły samodzielnie funkcjonować. Ale gdy instalacje wewnętrzne przenikają się i nieruchomości posiadają wspólne przyłącza, lub węzły cieplne, to podział taki może okazać się bardzo niekorzystny.

Analiza pytania
Obowiązująca od roku ustawa, która umożliwiła spółdzielcom nabycie mieszkań za symboliczną złotówkę, spowodowała wzrost zainteresowania wspólnotami mieszkaniowymi.

• Najczęściej z roszczeniami o utworzenie wspólnoty występują mieszkańcy spółdzielni molochów – tłumaczy Jan Borecki, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Nasz Dom.
• Uważają, że koszty zarządu będą niższe, gdyż będą gospodarować sprawniej. Pieniądze mieszkańców i czynsze z lokali użytkowych będą przeznaczone wyłącznie na remont konkretnego budynku – dodaje Jan Borecki.

Natomiast mieszkańcy nowych budynków, w których nie trzeba jeszcze remontować, wolą się wyodrębnić, aby zebrane od nich pieniądze nie były przekazywane na remonty najstarszych bloków. W bloku spółdzielczym Procedury, jakie muszą przy przekształceniu we wspólnotę zostać dopełnione, zależą od tego, czy spółdzielnia dopiero zawiązała się i rozpoczęła budowę czy jest starą spółdzielnią, w której członkom przysługuje lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. W takich spółdzielniach lokale mają też osoby, które kupiły je lub odziedziczyły i same nie są członkami. Spółdzielnia działająca jak deweloper buduje mieszkania po to, by je sprzedać. W budynkach, które zostały przez nią postawione, wspólnoty powstają bez problemów. Natomiast, zanim dojdzie do utworzenia wspólnoty, w starej spółdzielni należy wyodrębnić i sprzedać mieszkania, do których mieszkańcom przysługuje lokatorskie i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Może też nastąpić podział dużej spółdzielni na mniejsze. Odrębna spółdzielnia

• Po podziale dużej spółdzielni na mniejsze, nawet w jednym budynku, który zostanie z niej wydzielony, tworzona jest odrębna spółdzielnia mieszkaniowa – tłumaczy adwokat Maria Urbańska z Kancelarii Kosiński i Wspólnicy.

Z mocy ustawy powstanie w nim wspólnota mieszkaniowa, gdy zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie jednej nieruchomości. Właścicielami muszą zostać wszyscy posiadacze spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu, bez względu na to, czy zostali członkami. Natomiast, gdy zostanie ustanowiona odrębna własność ostatniego lokalu, wszyscy właściciele muszą zdecydować o sposobie zarządzania nieruchomością. Wchodzą wówczas w grę przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Wyodrębniona ze spółdzielni Mieszkańcy budynku spółdzielczego, w którym zostały wyodrębnione wszystkie lokale mają dwie możliwości: pozostać w spółdzielni lub wyodrębnić się z niej jako wspólnota. Jeżeli wspólnota nie zostanie wyodrębniona, to wówczas właściciele będą ponosić opłaty na rzecz spółdzielni na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Aby móc wystąpić z wnioskiem o wyodrębnienie własności lokalu po to, aby w budynku powstała wspólnota, na wnioskodawcy nie mogą ciążyć zadłużenia wobec spółdzielni – mówi adwokat Maria Urbańska. Członkowie spółdzielni, którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu, mogą domagać się podziału spółdzielni po to, by wydzielić organizacyjnie swój blok. Do tego potrzebna jest uchwała o podziale podjęta większością głosów spółdzielców zamieszkałych w bloku. Musi ona zawierać propozycje podziału. Najczęściej ze spółdzielni albo z części jej majątku tworzona jest wówczas nowa spółdzielnia. 60 dni na formalności

• Uprawnienie to przysługuje członkom spółdzielni od 31 lipca 2007 r. na podstawie znowelizowanych 14 czerwca 2007 r. przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – wyjaśnia radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.
• W ciągu 60 dni od otrzymania uchwały o podziale spółdzielnia powinna przygotować dokumenty do podziału oraz udostępnić je członkom, którzy domagają się podziału spółdzielni – dodaje Wojciech Biernacki.

Gdy członkowie zarządu nie dopełnią tych formalności w ciągu 60 dni, to grozi im grzywna lub kara ograniczenia wolności.